【財經(jīng)分析】保租房REITs表現可圈可點(diǎn) “首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)料將提速

新華財經(jīng)上海9月5日電（記者 楊溢仁）作為業(yè)態(tài)成熟且能創(chuàng )造穩定現金流的資產(chǎn)市場(chǎng)，國內基礎設施公募REITs自上市以來(lái)便備受關(guān)注。

值得一提的是，就已公布的2024年中期報告來(lái)看，對比其他類(lèi)型的REITs資產(chǎn)，保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”，下同）板塊受經(jīng)濟周期等因素的影響相對較小，交出了一份讓投資人滿(mǎn)意的“答卷”。

板塊整體運營(yíng)穩健

截至目前，已上市的保租房公募REITs共有5只，依次為華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門(mén)安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、紅土創(chuàng )新深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT。

通過(guò)梳理，不難發(fā)現，已上市5單保租房REITs的底層資產(chǎn)運營(yíng)總體向好，收入、凈利潤以及出租率保持相對穩定。

舉例來(lái)看，作為國內首只市場(chǎng)化運營(yíng)的保租房REITs, 2024年上半年，華夏基金華潤有巢REIT依舊保持穩健運營(yíng)底色，基金實(shí)現收入約3931.43萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.5%，基金EBITDA達2459.69萬(wàn)元，同比增長(cháng)4.3%；可供分配金額約為2440.75萬(wàn)元，按照基金募集規模計算，對應的簡(jiǎn)單年化分派率為4.06%。

再就國泰君安城投寬庭保租房REIT來(lái)看，報告期內，該產(chǎn)品實(shí)現收入約8917.53萬(wàn)元，凈利潤約3919.29萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~約達7248.48萬(wàn)元；期末基金總資產(chǎn)達到32.73億元，凈資產(chǎn)為30.90億元。

在業(yè)內人士看來(lái)，租金收繳率維持高位，能夠帶來(lái)持續穩定的現金流，多重因素的“加持”成為了保租房REITs決勝的關(guān)鍵。

“已上市的5只保租房REITs項目分別位于深圳、廈門(mén)、北京和上海，均為經(jīng)濟活躍度較高的一、二線(xiàn)城市，能夠提供大量的就業(yè)機會(huì )，吸引眾多人才聚集于此。不僅如此，各項目均處于區域核心地段，或臨近產(chǎn)業(yè)園區，或臨近高等院校，人才聚集度較高?！?a href="http://www.298slotbar.com/quote/stockdetail/index.html?code=002673.SZ&codeName=西部證券&type=5&crumb=股票,西部證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">西部證券固收首席分析師姜珮珊指出，“由于運營(yíng)相對穩定，保租房板塊價(jià)格走勢表現較好，抗風(fēng)險能力始終較強。自上市以來(lái)，該板塊已實(shí)現了27.57%的高漲幅，僅次于生態(tài)環(huán)保板塊。今年以來(lái)，其平均漲幅在各板塊中更是位列第一，反超生態(tài)環(huán)保REITs?！?/p>

建議把握布局機會(huì )

公開(kāi)數據顯示，今年6月以來(lái)，保租房REITs板塊持續領(lǐng)漲，年內最高漲幅達到28.80%，遠超中證REITs全收益指數的14.46%。

對比其他大類(lèi)資產(chǎn)，年初以來(lái)，滬深300指數和REITs指數整體表現較弱，僅債市小幅上漲。進(jìn)入2月，中證REITs全收益指數開(kāi)始觸底反彈，漲幅逐漸高于滬深300指數和中證全債指數，與此同時(shí)，二季度保租房項目運營(yíng)情況穩定成為了保租房REITs持續上漲的重要支撐。

“截至2024年8月28日，保租房REITs指數年內上漲了25.31%，較中證全收益REITs指數實(shí)現了12.59%的超額收益，明顯跑贏(yíng)滬深300指數和中證全債指數?！苯樕罕硎?，“不僅如此，除資本利得外，保租房的分紅收益同樣可觀(guān)。2023年，彼時(shí)已上市的四只保租房REITs的現金流分派率均不低于4%，具備較好的投資價(jià)值?！?/p>

“身處兼顧低風(fēng)險、高收益的‘優(yōu)質(zhì)’資產(chǎn)缺失的大環(huán)境中，我們建議各機構持續關(guān)注、把握保租房REITs的投資價(jià)值和機會(huì )?！币晃蝗坦淌詹块T(mén)負責人向記者表示，“具體到布局策略方面，可結合項目所處區位條件、歷史運營(yíng)表現等基本面情況以及原始權益人資質(zhì)、運營(yíng)管理能力等方面綜合篩選優(yōu)質(zhì)項目?！?/p>

首發(fā)、擴募料將提速

近兩年，我國公募REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，底層資產(chǎn)種類(lèi)由產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流擴充到了保租房、商業(yè)地產(chǎn)等，市場(chǎng)規模不斷擴大，儲備項目十分豐厚。

當公募REITs市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，擴募成為了其走向成熟的必然選擇。

記者注意到，目前已經(jīng)完成擴募程序并在交易所上市的REITs只限于產(chǎn)業(yè)園區和倉儲物流兩類(lèi)，分別涉及四只產(chǎn)品——即中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT及紅土創(chuàng )新鹽田港REIT。

就保租房REITs領(lǐng)域來(lái)看，暫未出現擴募案例。

不過(guò)，記者注意到，今年5月份，在已上市的5單保租房REITs中，已有3單項目申請擴募，分別為華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT和紅土創(chuàng )新深圳安居REIT。此外，中金廈門(mén)安居REIT在穩健經(jīng)營(yíng)的基礎上，也于近日宣布將啟動(dòng)2024年第一次擴募。

業(yè)內人士普遍判斷，在二級市場(chǎng)表現向好的大背景下，后續保租房REITs的首發(fā)和擴募都將出現提速。

“REITs是非常重要的一項金融創(chuàng )新產(chǎn)品，甚至可能在后續很長(cháng)的一段時(shí)間內，成為解決國內房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展的一個(gè)重要方式?！鄙虾?a href="http://www.298slotbar.com/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)張辰此前在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，“REITs能盤(pán)活底層資產(chǎn)，通過(guò)精益運營(yíng)，讓標的項目在未來(lái)存續的50、60年當中，每個(gè)月都產(chǎn)生收益（有長(cháng)期經(jīng)營(yíng)收入保障），是一種實(shí)實(shí)在在的長(cháng)期價(jià)值投資?？梢哉f(shuō)，目前上海城投控股股份有限公司在租賃住房板塊參與了‘投、融、建、管’全流程，擁有豐富的實(shí)操經(jīng)驗。未來(lái)，我們也會(huì )把REITs作為一個(gè)非常重要的發(fā)展方向?！?/p>

業(yè)內專(zhuān)家指出，保租房REITs的擴募，能夠增加租賃住房企業(yè)的融資渠道和資金流動(dòng)性，這意味著(zhù)有更多的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)可以實(shí)現退出，加入到資金池當中，助力企業(yè)籌集更多資金用于保租房建設，以此實(shí)現可持續發(fā)展。同時(shí)，更多優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)加入也能夠提高REITs交易市場(chǎng)的活躍度，吸引更多的投資者進(jìn)入到市場(chǎng)交易當中，提高市場(chǎng)流動(dòng)性、降低投資者的交易風(fēng)險。

“站在投資人的角度分析，保租房REITs的擴募意味著(zhù)將資金投入到不同區域的不同保租房項目當中，在目前租賃市場(chǎng)集中供應的情況下，多樣化的投資組合，有助于降低特定項目或區域所帶來(lái)的風(fēng)險?！币晃槐ｋU機構投資人告訴記者，“而無(wú)論是單一類(lèi)型資產(chǎn)的區域分散還是相似資產(chǎn)收入的分散，對已上市的基金來(lái)說(shuō)都具有積極影響，因此該板塊值得持續關(guān)注?！?/p>

?

編輯：王菁

?

聲明：新華財經(jīng)為新華社承建的國家金融信息平臺。任何情況下，本平臺所發(fā)布的信息均不構成投資建議。如有問(wèn)題，請聯(lián)系客服：400-6123115