【財經分析】一級火爆、二級盤整 公募REITs能否繼續布局？

新華財經上海7月17日電（記者 楊溢仁）盡管在經歷了前期的大幅上漲后，近期我國基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）市場重拾縮量回調走勢，但記者觀察到，REITs的一級發行依舊火爆，并未受到市場調整的影響。

分析人士指出，雖然公募REITs市場短期有所降溫，但目前依舊可關注核心資產回調帶來的配置機遇和打新機遇。

一級發行熱度不退

目前，公募REITs的審核發行仍在不斷加速，且新資產的市場需求依舊堅挺。

2025年7月14日，南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“南方潤澤科技數據中心REIT”）與南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“南方萬國數據中心REIT”） 同步啟動了面向公眾投資者的發售。

記者注意到，發售首日，市場反應積極——兩只REITs面向公眾投資者發售的份額均于當日售罄，基金管理人隨即宣布提前結束募集，并將根據規定對公眾投資者有效認購申請采用“全程比例配售”的原則予以部分確認。

事實上，市場對上述兩單產品的關注度早在前期詢價階段已充分顯現。據發行公告披露，南方潤澤科技數據中心REIT的網下投資者有效認購申請份額數量達到初始網下發售份額數量的167.06倍；南方萬國數據中心REIT的網下認購倍數也高達166.1倍，充分反映了專業機構投資者對于優質數據中心基礎設施資產的認可與需求。

業內分析普遍認為，人工智能（AI）算力需求和數據儲存需求的爆發式增長，顯著提升了優質數據中心的戰略價值和資源稀缺性。此次首批數據中心公募REITs的成功發行并提前結募，具有重要的里程碑意義——標志著數據中心這類新型基礎設施資產的“投資-融資-管理-退出”全生命周期閉環正式打通。這一機制的建立，將為投資規模大、回報周期長的數字基礎設施項目引入寶貴的長期、穩定資金，有效盤活存量資產，優化資本結構。

市場情緒依舊向好

無疑，一級市場的火爆認購，驗證了公募REITs熱度未退的現狀，那么，各機構如何看待當前二級市場的調整？

記者觀察發現，本輪公募REITs調整始自6月末。具體來看，6月24日公募REITs放量大跌，迎來了久違的調整，各類型無一幸免——當日中證REITs全收益指數的漲跌幅為-0.90%，在主要市場指數中排名墊底。截至7月14日?收盤，中證REITs全收益指數較6月23日的階段高點回調幅度已超過2%。

截至記者發稿前，中證REITs全收益指數的5日漲跌幅為-0.07%，20日漲跌幅為-1.41%。

“導致近期公募REITs市場調整幅度加大的原因較為復雜，主要包括幾個方面?！币晃槐ｋU機構投資人告訴記者，“首先，前期公募REITs市場的漲幅較為明顯，很多公募REITs產品的估值已經偏高，確有回調需要；其次，近期股市表現向好，疊加10年期國債收益率的上升，促使部分機構選擇獲利了結（影響部分套利資金的情緒）——即對部分公募REITs產品進行獲利出售；此外，眼下部分REITs板塊的基本面情況有待好轉，除了保租房、市政工程和消費基礎設施的行業情況相對穩定以外，產業園區、倉儲物流和新能源行業的供需情況都存在一定壓力，高速公路REITs的表現更是受到了區域經濟情況的影響，分化不斷加劇?？紤]到部分REITs存在行業復蘇不及預期和底層項目經營業績下滑的風險，疊加目前市場整體估值較貴，則調整勢在必行?！?/p>

不過，展望后續，記者在采訪中發現，大部分機構并不悲觀。

實際上，2025年以來，中證REITs全收益指數漲幅超過14%，跑贏債券市場與主要權益市場，且從波動率和最大回撤情況看，REITs顯著好于主要權益資產。這與利率水平下行和國際局勢變化引發的避險情緒上升息息相關。

“不僅如此，公募REITs市場的表現仍有諸多利好因素支撐?！闭猩袒鸹A設施投資管理部專業副總監萬億表示，“具體包括，低利率和‘資產荒’的持續演繹；REITs的避險屬性匹配當前國際、國內宏觀經濟背景，配置高股息特征的REITs仍然是相對占優策略；大部分券商和保險機構對REITs依舊欠配，長中短期資金尚有待入市，增量資金進場的邏輯仍然存在。綜上來看，后續REITs市場有望延續高位震蕩的走勢，建議繼續緊密跟蹤市場情緒變化、風格輪動變化及流動性情況以積極應對可能出現的風險，并把握布局機會?！?/p>

建議把握配置機遇

總之，站在中期的配置視角審視，REITs的獨立性決定了其具備較高的資產配置價值。

“短期來看，公募REITs一級市場相對二級市場的估值差依舊存在，參與優質資產的戰略配售和打新大概率為占優策略，尤其是近期新發REITs的熱度較高，通過專戶參與打新的收益率比較可觀?！比f億稱，“二級市場方面，REITs走勢除了和項目及其所在行業景氣度有關以外，還和市場供需情況、整體流動性情況、市場風險偏好、基金投資者結構等因素有關，各機構需要保持對上述影響因素的密切關注。如參與二級投資，建議精選個券，同時要考慮流動性和行業輪動對短期估值波動的影響，特別要注意流動性變化、行業輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響。若市場陸續調整到位，各機構可考慮逢低參與REITs一、二級市場估值合理的項目，并提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會?！?/p>

“隨著市場擴容和利率下行，REITs作為另類高股息資產的投資價值將進一步凸顯，中長期投資者應抓住配置機遇?！鼻笆鐾顿Y人告訴記者，“展望下半年，一方面，建議錨定基本面穩定的核心資產，關注公募REITs回調后帶來的投資機遇——其中，現金流穩定和現金流改善是核心要素；另一方面，建議繼續關注新上市資產帶來的打新機遇，6月份公募REITs一級市場的發行速度和質量明顯提升，擴募規則的完善以及數據中心REITs的上市有望帶領市場開啟新一輪價值重估?！?/p>

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編輯：李一帆

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