【新華解讀】“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng) 政策護航REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

新華財經(jīng)上海6月4日電（記者 楊溢仁）2025年6月4日，上海市發(fā)展和改革委員會(huì )發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強項目?jì)渲\劃推動(dòng)我市基礎設施REITs提質(zhì)擴容的通知》（下稱(chēng)《通知》），備受業(yè)界關(guān)注。

分析人士認為，該《通知》的發(fā)布，將為基礎設施REITs市場(chǎng)發(fā)展注入新動(dòng)力。

政策助力市場(chǎng)發(fā)展

可以看到，為了充分發(fā)揮基礎設施REITs在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資、促進(jìn)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用，增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效，上海市發(fā)展和改革委員會(huì )就進(jìn)一步加強項目?jì)渲\劃、推動(dòng)上海市基礎設施REITs提質(zhì)擴容進(jìn)行了詳細部署。

《通知》明確要求，一方面，要建立動(dòng)態(tài)儲備機制，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并加強前期培育，支持項目發(fā)起人（原始權益人）運用pre-REITs等工具加強項目整合和運營(yíng)提升。

另一方面，要優(yōu)化項目審核推薦，提升申報發(fā)行效率。不斷優(yōu)化完善“市區同步、部門(mén)并聯(lián)”的項目審核推薦機制。對于納入儲備庫的優(yōu)質(zhì)項目，建立“綠色通道”機制，優(yōu)先推薦至國家發(fā)展改革委。在項目審核過(guò)程中，上海市發(fā)展和改革委員會(huì )將會(huì )同相關(guān)部門(mén)，同步協(xié)助企業(yè)完善資產(chǎn)盤(pán)活條件，協(xié)調解決項目規劃、建設、產(chǎn)權轉讓等難點(diǎn)問(wèn)題，加快項目推進(jìn)。

三是支持開(kāi)展項目擴募，促進(jìn)持續健康發(fā)展。支持各區、各有關(guān)企業(yè)梳理暫不符合 REITs 發(fā)行規模條件或不適合首次發(fā)行的優(yōu)質(zhì)項目，加強與已上市REITs平臺合作交流，研究通過(guò)資產(chǎn)重組等方式將項目作為擴募資產(chǎn)注入已上市 REITs 平臺。并優(yōu)化擴募審核流程，對同一原始權益人的擴募項目加快評估程序，提高推薦效率。

參與主體積極施為

無(wú)疑，REITs市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)各參與方的積極助力。

記者注意到，近年來(lái)，上海市圍繞“打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地”，出臺了如“上海REITs20條”等專(zhuān)項政策及指導意見(jiàn)，通過(guò)優(yōu)化審核推薦流程、設立專(zhuān)項發(fā)展資金、培育行業(yè)人才等促進(jìn)項目落地與創(chuàng )新，為REITs發(fā)展提供了堅實(shí)的政策支撐與保障。

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴募”的增量提速業(yè)界有目共睹。

尤其就上海來(lái)看，近日，國泰君安臨港創(chuàng )新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT”）的首次擴募就獲得了中國證監會(huì )的注冊批復。

“基礎設施REITs作為有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng )新投融資機制的重要金融工具，對于推動(dòng)臨港集團可循環(huán)可持續高質(zhì)量發(fā)展、打響具有全球影響力的高科技產(chǎn)業(yè)園區品牌，有著(zhù)極為重要的戰略意義?！迸R港集團首席財務(wù)官楊菁告訴記者，“圍繞一流的園區創(chuàng )新生態(tài)集成服務(wù)商和總運營(yíng)商的轉型定位，臨港集團希望憑借優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)管理，努力打造健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以科技創(chuàng )新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新，加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，穩步推動(dòng)臨港新片區開(kāi)發(fā)建設，積極服務(wù)上海國際科創(chuàng )中心建設戰略?！?/p>

據記者了解，聚焦擴募，另一只上市REITs——國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）也在“摩拳擦掌”。

2025年5月，通過(guò)國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購的“城投寬庭徐匯社區”正式啟用。

“城投寬庭徐匯社區是上海市屬?lài)笫讍未媪縍4地塊并購盤(pán)活項目，也是上海城投落實(shí)REITs滾動(dòng)投資，構建保租房業(yè)務(wù)‘投、融、建、管、退’資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)?！鄙虾?a href="http://www.298slotbar.com/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)張辰告訴記者，“站在盤(pán)活上海市屬及區屬存量資產(chǎn)的角度來(lái)看，這會(huì )是未來(lái)可持續發(fā)展的一個(gè)模式，將起到標桿作用?！?/p>

“為什么要布局REITs市場(chǎng)？因為‘重資產(chǎn)’的發(fā)展模式很難持續，通過(guò)資產(chǎn)上市，我們才能盤(pán)活資金并將其繼續投入到保租房項目的建設或收購中，真正完成‘開(kāi)發(fā)-運營(yíng)-退出-再投資’的良性循環(huán)。未來(lái)，我們會(huì )以‘重資產(chǎn)’和‘輕資產(chǎn)運營(yíng)’相結合的方式，來(lái)擴大投資及運營(yíng)規模?！鄙虾?a href="http://www.298slotbar.com/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股投資有限公司的相關(guān)負責人補充表示，“徐匯項目可以視作我們未來(lái)擴募的儲備資產(chǎn)?！?/p>

毋庸置疑，經(jīng)過(guò)四年探索，中國公募REITs市場(chǎng)如今已褪去青澀，邁入了“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的“常態(tài)化發(fā)行”成熟軌道。

業(yè)內人士普遍判斷，隨著(zhù)政策紅利的持續釋放、資產(chǎn)創(chuàng )新提速與生態(tài)體系完善，這一“萬(wàn)億元級別”的藍海市場(chǎng)將朝著(zhù)“服務(wù)國家戰略、賦能實(shí)體經(jīng)濟”的目標穩步前行。

建議把握布局機會(huì )

公開(kāi)數據顯示，截至2025年5月30日，我國基礎設施公募REITs市場(chǎng)已有66只首發(fā)產(chǎn)品完成上市，募集規模合計1743.93億元，另有4只完成擴募，募集資金50.64億元，全市場(chǎng)總市值近2000億元。

一位保險機構投資人向記者表示，若按當前增速線(xiàn)性推算，那么截至2025年年末，我國基礎設施公募REITs的市場(chǎng)規?？赡苓_到?2200億元至2500億元?；若考慮擴募加速，則彼時(shí)規?；蛲黄?2500億元?。

站在投資者的角度，受政策利好推動(dòng)，當前仍是布局REITs市場(chǎng)的“好時(shí)機”。

“廣譜利率下行疊加‘資產(chǎn)荒’持續演繹，意味著(zhù)公募REITs將在大類(lèi)資產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用?！?a href="http://www.298slotbar.com/quote/stockdetail/index.html?code=600030.SS&codeName=中信證券&type=5&crumb=股票,中信證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，“隨著(zhù)常態(tài)化發(fā)行推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)持續擴容增類(lèi)，其作為一類(lèi)資產(chǎn)的配置價(jià)值料獲得進(jìn)一步凸顯——既有望成為‘固收+’策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優(yōu)質(zhì)補充?！?/p>

具體到操作層面，“優(yōu)先賽道，聚焦頭部”仍是現階段的較優(yōu)策略。在公募REITs常態(tài)化發(fā)行的大趨勢下，其覆蓋資產(chǎn)的子類(lèi)型料將持續豐富，這也意味著(zhù)自上而下選擇賽道的重要性將逐步凸顯。

“在當前周期內，更值得關(guān)注的賽道包括底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相對抗周期的行業(yè)、以及‘to C’行業(yè)?！泵髅鞣Q(chēng)，“另一方面，公募REITs投資仍需要下沉到底層資產(chǎn)。從過(guò)去三年的底層資產(chǎn)運營(yíng)情況來(lái)看，運管團隊、原始權益人、基金管理人充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，能夠在一定程度上對沖行業(yè)基本面整體下行對于底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)構成的沖擊，例如產(chǎn)業(yè)園區和倉儲物流招商策略的快速調整、消費基礎設施的積極調改等。因此，于擇券邏輯方面，現階段依然建議優(yōu)選賽道把握行業(yè)beta、其次可聚焦‘頭部’以獲取alpha?！?/p>

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編輯：王菁

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